Ринок нерухомості в Греції переживає бум. У 2022 році приплив іноземного капіталу збільшився на 60,2% порівняно з 2021 роком, досягнувши рекордних €1,277 млрд. Люди з усього світу купують нерухомість в Греції не тільки для переїзду, але і в якості інвестиції, а також для отримання "Золотої візи", яка дозволяє її власникам отримати посвідку на проживання і в майбутньому претендувати на грецьке громадянство.
Найкращі райони для купівлі нерухомості
Ілана Ван Хюйсстен-Мейєр, експерт компанії Migronis з програм "Золота віза", розповідає, що більшість бажаючих отримати грецьку посвідку на проживання інвестують в нерухомість в Афінах. Великий туристичний потік і статус столиці робить Афіни відмінним варіантом для заробітку на ринку як короткострокової, так і довгострокової оренди.
У травні 2023 року мінімальна інвестиція в деякі райони Афін збільшиться до 500 000 євро. Нові правила торкнуться найбільш популярних серед туристів районів, включаючи центр Афін і деякі прилеглі муніципалітети. Однак, за словами Александра Варнаваса, керуючого партнера юридичної фірми Varnavas 1978, вже зараз у цих районах важко знайти нерухомість дешевше, ніж 400 000-500 000 євро.
Експерти не рекомендують купувати інвестиційну нерухомість в особливо старих кварталах в історичному центрі Афін навколо Акрополя. Хоча ціни на оренду в цьому районі високі, будівлі часто старі і ненадійні. Вони потребуватимуть частого ремонту з різних причин, таких як обслуговування сантехніки та всього, що ви можете собі уявити. Крім того, ви можете не побачити зростання капіталу, оскільки нерухомість тут дуже важко продати.
Отже, в які райони Афін найкраще інвестувати?
Центр
Паграті - один з найстильніших і наймодніших районів в центрі Афін, поруч з більшістю визначних пам'яток міста. За версією журналу Times Out, Паграті входить до списку 50 найкрутіших районів світу. Тут можна знайти різноманітні бари, вишукані ресторани, закусочні та етнічні магазини, розповідає Кріс Лепеніотіс, експерт з нерухомості в D&A Invest.
Нерухомість у цьому районі останнім часом стала дорожчою. Особливо це помітно на об'єктах, придатних для короткострокової оренди. Але тут все ще можна знайти хороші об'єкти в ціновому діапазоні поточних мінімальних вимог для отримання "Золотої візи" - близько 300 000-400 000 євро. З цієї точки зору, інвестиції в Паграті мають великий сенс.
Однак Лепеніотіс зазначає, що в Паграті важко знайти нові об'єкти нерухомості або нерухомість високого класу, оскільки більшість будівель в цьому районі були побудовані в 1960-1980-х роках.
Петралона - це район навколо пагорба поруч з Акрополем, який стрімко набирає популярності. Нерухомість тут не дуже приваблива зовні, оскільки Петралона, як і більша частина Афін, була побудована між 60-ми та 70-ми роками, але з точки зору інвестицій це не проблема. "Це чудовий варіант, якщо ви хочете інвестувати в житло для середнього класу, - каже Кріс Лепеніотіс.
У Петралоні можна знайти хорошу квартиру з двома спальнями і двома ванними кімнатами за 250 000-300 000 євро. Петралона - хороший варіант для тих, хто хоче інвестувати мінімальну суму, щоб отримати право на отримання Золотої візи (але пам'ятайте, що вам потрібно поквапитися, оскільки в травні для цього району буде діяти новий мінімум в 500 000 євро). Після того, як ви забезпечите свої інвестиції, ви можете здавати її в оренду туристам на короткий термін або місцевим сім'ям і студентам на тривалий термін, оскільки поблизу Петралони є два університети
Петралона - хороший варіант для тих, хто хоче інвестувати мінімальну суму, щоб претендувати на отримання Золотої візи
Газі - це невеликий район поблизу історичного центру Афін. Його назва Газі означає "газ", оскільки колись тут знаходився величезний завод, який забезпечував газом Афіни. Місто Афіни розбудувало район Газі напередодні Олімпійських ігор в Афінах у 2004 році. Але, за словами Кріса Лепеніотіса, експерта з нерухомості D&A Invest, це був "свого роду невдалий експеримент", тому що "Газі так і не перетворився на справжній район з супермаркетами, аптеками та іншими об'єктами". Але сьогодні Газі - це муніципальний район з яскравим нічним життям і культурними заходами. З часом Газі перетворився на улюблене місце афінських вечірок і клубів. І протягом десятиліть центральна площа Газі була Меккою клубної сцени столиці Греції.
Газі є яскравим прикладом використання необізнаності туристів про Афіни, додає Лепеніотіс. Нерухомість у цьому районі приносить пристойний дохід, адже коли туристи шукають житло на Airbnb, вони бачать лише те, наскільки близько розташовані об'єкти в Газі до центру. Лепеніотіс каже, що Газі є безпечним районом і може підійти для тих, хто любить вечірки і може оцінити міську естетику та атмосферу району. Але, за словами Лепеніотіса, це не ідеальний район для проживання сім'ї.
Південь
Чим далі на південь від Афін, тим ближче до моря і тим дорожче нерухомість. Тут також багато нових забудов, у тому числі елітних, яких ви не знайдете в центрі міста.
За словами Лепеніотіса, будівництво елітних квартир почалося в Афінах лише кілька років тому. Тож попит зараз різко перевищує пропозицію. Саме тому немає такого поняття, як середня ціна. Ви побачите, що ціна за квадратний метр у цьому районі значно варіюється. Деякі будівлі старіші, а деякі набагато новіші і побудовані спеціально для іноземних інвесторів, які очікують набагато вищої якості забудови, оздоблення та послуг, ніж те, що традиційно було доступно в Афінах. Нерухомість у цих проектах може коштувати до 10 000 євро за квадратний метр.
Палайо Фаліро - це шикарний і дорогий район прямо на березі моря і пристані для яхт Флісвос, з безліччю ресторанів і кав'ярень. Палайо Фаліро - найближчий до центру південний район, і це одне з тих місць, де нерухомість продається швидко, каже Лепеніотіс. Ціна на нерухомість у новобудовах з видом на море починається від 7 000 євро за квадратний метр.
Ось кілька прикладів розкішної нерухомості в цьому районі. Двоповерховий пентхаус у новобудові в Палайо Фаліро площею 345 квадратних метрів можна продати приблизно за 2,5 мільйона євро. А квартира з трьома спальнями, трьома ванними кімнатами і винятковими краєвидами може коштувати близько €925 000, яку можна здавати в оренду за €2 200 на місяць без меблів. А якщо це квартира з двома спальнями, то можна заробляти 1300 євро на місяць.
Вся приморська нерухомість в Афінах продовжує зростати в ціні, а варіанти нових об'єктів досить обмежені
Але Лепеніотіс попереджає, що такий тип розкішної нерухомості - не найкращий варіант для короткострокової оренди, оскільки вона приноситиме дохід лише влітку. Що стосується довгострокової оренди, то, за його словами, ринок обмежений, оскільки більшість людей вважають за краще купувати і брати іпотеку на таку нерухомість, ніж здавати її в оренду.
Незважаючи на це, інвестувати в Palaio Faliro все одно варто. Вся приморська нерухомість в Афінах продовжує зростати в ціні, а варіанти нових об'єктів досить обмежені: "Це хороший варіант для довгострокової інвестиції або якщо ви хочете тут жити. До того ж, це чудове місце".
Алімос - це південний район поруч із Палайо Фаліро, який пропонує кілька нових об'єктів за ціною від 7 000 євро за квадратний метр. З іншого боку він межує з Еллініконом, районом, який раніше був старим аеропортом, а зараз є найамбітнішим містобудівним проектом в сучасних Афінах. В Еллініконі буде великий парк, будинки, готелі, магазини, пристань для яхт, а також 31 миля пішохідних і велосипедних доріжок, і він має бути відкритий у 2026 році.
Саввас Міна, закордонний директор будівельної компанії Zafido, прогнозує, що відкриття Ellinikon призведе до зростання цін на нерухомість у всьому районі Алімос до стартової ціни у 8 000 євро за квадратний метр.
Гліфада - передмістя на південь від Афін, розташоване вздовж узбережжя Афін, поруч з Еллініконом. Гліфада - це перспективний район, який користується великою популярністю серед емігрантів. За словами Лепеніотіса, Гліфада - це переважно зелений, тихий і безпечний сімейний район. Тут немає метро, оскільки це заможний район, і всі там їздять на автомобілях. До центру міста можна дістатися приблизно за 25 хвилин їзди.
У Гліфаді ви можете вибирати між новобудовами і старими будинками, побудованими в 1990-х і 2000-х роках, оскільки є достатньо пропозицій в обох категоріях. Цей район підпадає під нову мінімальну інвестицію в розмірі 500 000 євро, яка набуде чинності в травні 2023 року. За цю суму можна придбати квартиру в Гліфаді площею 80 квадратних метрів з двома спальнями і однією ванною кімнатою в будинку 2010-х років, з власним коморою і місцем для паркування.
"Всі мої клієнти, які шукають нерухомість біля пляжу, починають з того, що запитують про Гліфаду, тому що це те, що всі знають, але насправді вони інвестують в інші місця", - говорить Христо Лепеніотіс.
Читайте також: Що потрібно знати, щоб отримати грецьку Золоту візу і заробляти на Airbnb
Як інвестувати
Кріс Лепеніотіс зазначає, що в Греції немає загальних списків нерухомості на продаж. Є приватні сайти оголошень, але ціни на них не є точними. Оскільки ринок нерухомості в Греції є нерегульованим, будь-хто може продавати нерухомість у будь-який спосіб. Це означає, що ви можете отримати пропозицію купити квартиру від таксистів і навіть від продавців у сувенірних крамницях. Однак Лепеніотіс рекомендує найняти професіонала, щоб знайти відповідну нерухомість.
За словами Савваса Міни, закордонного директора будівельної компанії Zafido, більшість інвесторів купують нерухомість поза планом. Таким чином, вони отримують кращу ціну. За його словами, до моменту завершення будівництва вартість нерухомості вже зростає. Наразі Зафідо має понад 35 об'єктів будівництва та близько 20 готових будинків в Афінах. Більшість з них - навіть ті, що не були заплановані - вже продані. За словами Міни, більшість інвесторів купували нерухомість як інвестиції, зокрема, для отримання "Золотої візи". Компанія також управляє 800 квартирами по всьому місту, які Zafido здає в оренду від імені своїх клієнтів, і всі вони наразі здані в оренду. Тож можна з упевненістю сказати, що попит на нерухомість у грецькій столиці є високим.
Buying off-plan can offer the investor a better value
На які ціни можна розраховувати, купуючи квартиру до того, як проект буде реалізовано? Двокімнатна квартира в споруджуваному комплексі Зафідо в Гліфаді коштуватиме від 300 000 до 350 000 євро. В Алімосі ціна на таку ж нерухомість буде вищою - близько 400 000 євро. А пентхаус з однією спальнею і терасою на даху в тому ж районі коштуватиме 650 000 євро.
За словами Савваса Міни, найкраще, що можна отримати за 250 000 євро, - це житло без планування, розташоване ближче до океану. Однак багато агентів з нерухомості, які продають готову вторинну нерухомість, з ним не погодяться. З досвіду клієнтів Migronis, все ще можна знайти нерухомість з ремонтом і б/в у хорошому районі за цю ціну.
Щоб подати заявку на отримання "Золотої візи", інвестор повинен сплатити повну вартість нерухомості, але при купівлі нерухомості поза планом, інвестор сплачує всю суму юристу, а не будівельній компанії. Потім юрист здійснює поетапні платежі будівельній компанії від імені клієнта.
Податки
Інвестиції за програмою "Золота віза" не впливають на міжнародну податкову позицію інвестора. Однак, інвестори за програмою "Золота віза" мають місцеві податкові зобов'язання, наприклад, податок на нерухомість, який становить 0,1-0,2% від вартості об'єкта нерухомості. За словами Олександра Варнаваса, керуючого партнера юридичної фірми Varnavas 1978, для нерухомості вартістю 250 000 євро податки можуть становити близько 250 євро на рік.
Також застосовуються трансфертні податки в розмірі 3% на первинну купівлю нерухомості. ПДВ застосовується лише до нових об'єктів нерухомості, але держава призупинила його сплату до 2024 року.
Існує також податок на прибуток, отриманий від власності. Якщо власники здають нерухомість в оренду, вони повинні сплачувати податок на прибуток від орендної плати, який становить 15% для перших 12 000 євро і 35% після цього. Варнавас каже, що для базової квартири вартістю 250 000 євро прибутковий податок не повинен перевищувати 12 000-15 000 євро на рік. Подружжя може купувати нерухомість спільно, і вони можуть розділити податки, що може бути корисним для більш дорогих об'єктів. Наприклад, власники, які розділили податковий тягар, можуть отримати вигоду від квартири, яка приносить 2 000 євро на місяць.
Дохідність
У Греції можна здавати в довгострокову оренду нерухомість без меблів і техніки. За таким сценарієм, каже Кріс Лепеніотіс, інвестори можуть отримати 3% дохідності. Але чим більше ви додаєте, тим вищою вона стає, стверджує він. Додавання таких приладів, як плита або холодильник, кондиціонер або додаткове місце для паркування, може збільшити дохідність до 4%. А якщо ви інвестуєте в дорогу локацію, то можете отримати навіть 5%.
Зміни в умовах "Золотої візи"
У 2022 році парламент Греції схвалив плани країни збільшити мінімальну необхідну інвестицію до 500 000 євро. Нові правила стосуватимуться лише деяких регіонів країни і набудуть чинності 1 травня 2023 року. Зміни торкнуться лише певних муніципалітетів. З повним переліком можна ознайомитися тут.
Інвестори, які придбали нерухомість у постраждалих муніципалітетах і до 31 квітня 2023 року сплатили 10% вартості нерухомості в якості депозиту, зможуть укласти свої контракти до 31 грудня 2023 року і подати заявку за схемою, що передбачає інвестиції в розмірі 250 000 євро.
Інвестори, які вже внесли свій депозит, зможуть замінити початковий об'єкт нерухомості на інший і все одно подати заявку з інвестицією від 250 000 євро, за умови, що вони завершать операцію до кінця перехідного періоду.
Згідно з новими правилами, для отримання "Золотої візи" необхідно придбати один об'єкт нерухомості. У разі спільного володіння майном, мінімальна вартість частки власності заявника на отримання "Золотої візи" повинна становити 500 000 євро і також стосуватися одного об'єкта нерухомості.
Однак, якщо ви ще не готові інвестувати мінімум 500 000 євро в покупку нерухомості, пам'ятайте, що Греція все ще пропонує найдешевший спосіб інвестування в нерухомість для отримання посвідки на постійне проживання в Європі протягом наступних кількох місяців. Враховуючи час, необхідний для пошуку надійного об'єкта інвестиційної нерухомості та підготовки документів для програми "Золота віза", потенційні інвестори повинні прийняти рішення якомога швидше, щоб скористатися цією можливістю.
"Золота віза" дозволяє не тільки отримати посвідку на проживання, а й згодом претендувати на отримання грецького громадянства за умови проживання в країні. Для участі в програмі інвестор повинен мати чисте кримінальне минуле, наявний капітал і докази того, як він був зароблений.
Читайте також: Всі зміни щодо посвідки на проживання та громадянства для інвестиційних програм у 2023 році | Дайджест
