Рынок недвижимости в Греции находится на подъеме. В 2022 году приток иностранного капитала вырос на 60,2% по сравнению с 2021 годом, достигнув рекордных €1,277 млрд. Люди со всего мира покупают недвижимость в Греции не только для того, чтобы переехать, но и в качестве инвестиций, а также для получения "Золотой визы", которая позволяет ее обладателям оформить вид на жительство и в будущем претендовать на получение греческого гражданства.
Лучшие районы для покупки
Илана ван Хьюстин-Мейер, эксперт Migronis по программам "Золотых виз", говорит, что большинство желающих получить греческий ВНЖ инвестируют в недвижимость именно в Афинах. Большой туристический поток и статус столицы делает Афины отличным вариантом для заработка на рынке и краткосрочной, и долгосрочной аренды.
В мае 2023 года минимальный размер инвестиций в некоторых районах Афин повысится до €500 000. Новые правила затронут наиболее популярные среди туристов районы, включая центральные Афины и некоторые прилегающие муниципалитеты. Однако, по словам Александра Варнаваса, управляющего партнера Varnavas Law Firm 1978, в районах, о которых идет речь, уже сейчас сложно найти недвижимость дешевле €400 000–500 000.
Эксперты не рекомендуют покупать инвестиционную недвижимость в особо старых кварталах в историческом центре Афин вокруг Акрополя. Цены на аренду в этом районе высокие, но дома часто старые и ненадежные. Они будут нуждаться в частом ремонте, например, в замене труб. Кроме того, заработать на приросте капитала булет сложно, так как недвижимость здесь будет в дальнейшем очень трудно продать.
В какие же районы Афин лучше всего инвестировать?
Центр
Паграти — один из самых стильных и модных районов в центре Афин, расположенный недалеко от большинства городских достопримечательностей. Паграти включен в список 50 самых крутых районов мира по версии журнала Times Out. Здесь вы можете найти множество баров, изысканных ресторанов, закусочных и этнических магазинов, говорит Крис Лепениотис, эксперт по недвижимости в D&A Invest.
Недвижимость в этом районе в последнее время дорожает. Особенно это заметно по объектам, подходящим для краткосрочной аренды. Но здесь все еще можно найти хорошую недвижимость в ценовом диапазоне текущих минимальных требований для "Золотой визы", около €300 000–400 000. С этой точки зрения инвестиции в Паграти имеют большой смысл.
Однако Лепениотис обращает внимание на то, что в Паграти трудно найти новые объекты или недвижимость высокого класса, поскольку большинство зданий в этом районе построено в 1960-х -1980-х годах.
Петралона – район вокруг холма рядом с Акрополем – быстро набирает популярность. Недвижимость здесь не очень привлекательна внешне, потому что Петралона, как и большая часть Афин, была построена между 60-ми и 70-ми годами, но с точки зрения вложений это не проблема. "Это отличный вариант, если вы хотите инвестировать в жилье среднего класса", — говорит Крис Лепениотис.
В Петралоне можно найти хорошую квартиру с двумя спальнями и двумя ванными комнатами за €250 000–300 000. Петралона прекрасно подходит для тех, кто хочет инвестировать минимальную сумму и претендовать на получение "Золотой визы" (но помните,что вам нужно поторопиться, так как с мая в этом районе будет действовать новый минимум в €500 000). Квартиры здесь можно сдавать как на краткий срок туристам, так и долгосрочно местным семьям и студентам (поблизости от Петранолы есть два университета).
Гази – небольшой район недалеко от исторического центра Афин. Его название переводится как "газ" – раньше здесь был огромный завод, поставлявший газ в Афины. Район был построен перед Олимпийскими играми 2004 года. По словам Криса Лепениотиса, это был "своего рода неудачный эксперимент", потому что "Гази так и не превратился в настоящий жилой район с супермаркетами, аптеками и другой инфраструктурой". Сегодня Гази — место с активной ночной жизнью и культурными мероприятиями, излюбленная точка афинян для вечеринок. На протяжении последних десяти лет центральная площадь Гази – Мекка клубной жизни греческой столицы.
Гази — яркий пример эксплуатации невежества туристов, добавляет Лепениотис. Недвижимость в этом районе приносит приличный доход, потому что когда туристы ищут жилье на Airbnb, они видят только то, насколько близко расположен Гази к центру. При этом Гази — безопасный район и может подойти тем, кто любит вечеринки и может оценить его урбанистическую эстетику и атмосферу. Но, отмечает Лепениотис, это место не очень подходит для семей с детьми.
Юг
Чем южнее и ближе к морю вы смотрите недвижимость, тем выше цены. В южный районах также много новостроек, в том числе элитных, которых вы не найдете в центре города с преимущественно старой застройкой.
По словам Лепениотиса, строительство роскошных апартаментов началось в Афинах всего несколько лет назад, поэтому спрос сейчас существенно превышает предложение. Именно поэтому назвать сренюю цену на такую недвижимость не получится: стоимость квадратного места в домах высокого класса может значительно отличаться. Есть более старые здания, а есть совсем новые, построенные специально для иностранных инвесторов, которые хотят получить гораздо более высокое качество застройки, отделки и услуг, чем то, что было традиционно доступно в Афинах. В домах, соотвествующий этим требованиям, стоимость квадратного метра может достигать €10 000.
Палео Фалиро – шикарный и дорогой район прямо у моря и марины Флисвос, с множеством ресторанов и кафе. Это самый ближайший к центру южный район Афин, и одно из мест, где недвижимость продается быстро. Стоимость квартиры в новостройке с видом на море начинается от €7000 за квадратный метр.
Приведем несколько примеров элитной недвижимости в этом районе. Двухэтажный пентхаус в новостройке в Палео Фалиро площадью 345 кв. м можно купить примерно за €2,5 млн. А квартира с тремя спальнями, тремя ванными комнатами и исключительным видом может стоить около €925 000. Сдавать такую квартиру можно за €2 200 в месяц без мебели. На квартире с двумя спальнями можно зарабатывать €1300 в месяц на долгосрочной аренде.
Лепениотис предупреждает, что этот тип элитной недвижимости — не лучший вариант для краткосрочной сдачи в аренду, поскольку он будет приносить доход только в летнее время. В долгосрочной перспективе, по его словам, рынок также ограничен, так как большинство предпочитают покупать такую недвижимость в ипотеку и платить банку, а не арендовать ее.
Несмотря на эти детали, инвестировать в Палео Фалиро выгодно. Вся афинская недвижимость у моря в Афинах продолжает расти в цене, а возможности для новых девелоперских проектов довольно ограничены: "Это хороший вариант для долгосрочных инвестиций или если вы хотите жить здесь. И это отличное место".
Алимос соседствует с Палео Фалиро и здесь также можно найти новостройки по цене от €7000 за квадратный метр. С другой стороны район граничит с Эллиниконом – местом, которое раньше было аэропортом, а сейчас является самым амбициозным градостроительным проектом в Афинах. Здесь будут большой парк, жилые дома, отели, магазины, пристань для яхт и 31 миля пешеходных и велосипедных дорожек. Строительство должно завершиться в 2026 году.
Саввас Мина, зарубежный директор строительной компании Zafido, прогнозирует, что открытие Эллиникона поднимет цены на недвижимость во всем Алимосе до стартовой цены в €8000 за квадратный метр.
Глифада – пригород на побережье к югу от Афин, расположенный рядом с Эллиниконом. Это перспективный район, который очень популярен среди эмигрантов. По словам Лепениотиса, Глифада — преимущественно зеленое, тихое и безопасное место, где предпочитают жить семьи с детьми. В этом районе нет метро. Дорога до центра города на машине занимает около 25 минут.
В Глифаде вы можете выбирать между новостройками и более старыми зданиями, построенными в 1990-х и 2000-х годах, – предложений в обеих категориях достаточно. Этот район подпадает под новые минимальные иновестиционные требования, которые вступят в силу в мае. За €500 000, которые будут требоваться для получения "Золотой визы", вы можете купить здесь квартиру площадью 80 квадратных метров с двумя спальнями и одной ванной в здании 2010-х годов, с собственной кладовой и парковочным местом.
"Все мои клиенты, ищущие недвижимость рядом с пляжем, впервую очерель спрашивают о Глифаде, потому что это место все знают, но чаще всего они в итоге вкладывают деньги в другое место", — говорит Крис Лепениотис.
Читайте также: Что нужно знать, чтобы получить греческую "Золотую визу" и зарабатывать на Airbnb
Как инвестировать
В Греции нет общих листингов объектов недвижимости, выставленных на продажу. Существуют частные сайты с объявлениями, но там часто показаны нереалистичные цены. Поскольку рынок недвижимости в Греции не регулируется, продавать ее может любой желающий любым удобным ему способом. Это значит, что вы можете получить предложения о покупке квартиры от таксистов и даже от продавцов в сувенирных лавках. Однако Лепениотис рекомендует нанять для поиска подходящего объекта профессионала.
По словам Савваса Мины, директора зарубежной строительной компании Zafido, большинство инвесторов покупают недвижимость на стадии проекта или на начальном этапе строительства, что позволяет им сэкономить. Он поясняет, что к моменту окончания строительства стоимость недвижимости вырастает. Zafido в настоящее время имеет более 35 проектов и строящихся объектов и около 20 готовых зданий в Афинах. Большинство из них — включая те, что пока существуют только на бумаге— уже распроданы. Мина отмечает, что большинство покупателей – инвесторы, который хотят получить "Золотую визу". В управлении компании также находятся 800 квартир по всему городу, которые Zafido сдает в аренду от лица своих клиентов, и все они в данный момент сданы. Так что можно с уверенностью утверждать, что спрос на недвижимость в греческой столице высокий.
На какие цены можно рассчитывать, покупая квартиру до реализации проекта? Однокомнатная квартира Zafido в Глифаде на стадии строительства будет стоить от €300 000 до €350 000 евро. В Алимосе цена на ту же недвижимость будет выше, около €400 000 евро. А пентхаус с одной спальней и террасой на крыше в том же районе обойдется в €650 000.
По словам Савваса Мины, самое выгодное, что вы можете приобрести за инвестиции в €250 000 недалеко у моря — это недвижимость на стадии проекта. Однако многие агенты, продающие готовые объекты на вторичном рынке, с ним не согласятся. По опыту клиентов Migronis, по этой цене все еще можно найти отремонтированные квартиры на рынке вторичного жилья в хорошем районе.
Чтобы подать заявку на получение "Золотой визы", инвестор должен оплатить полную стоимость недвижимости, но при покупке на этапе проекта или строительства инвестор платит всю сумму юристу, а не строительной компании. Затем юрист делает поэтапные выплаты строительной компании от имени клиента.
Налоги
Инвестиции в рамках программы "Золотой визы" не влияют на налоги инвестора в других странах, но создают налоговые обязательства внутри Греции. В частности, нужно будет плачивать налог на имущество, который составляет 0,1-0,2% от стоимости объекта недвижимости. По словам Александра Варнаваса, управляющего партнера Varnavas Law Firm 1978, для недвижимости стоимостью €250 000 налоги будут составлять около €250 в год.
Также применяются налоги на передачу имущества в размере 3% при первоначальной покупке недвижимости. Но новую недвижимость также распространяется НДС, но государство власти приостановили его действие до 2024 года.
Существует также налог на прибыль, полученную от собственности. Если владельцы сдают недвижимость в аренду, им нужно платить подоходный налог с дохода от аренды, который составляет 15% за первые €12 000 и 35% после этого. Варнавас говорит, что для квартиры стоимостью €250 000 евро подоходный налог не должен превышать €12 000–15 000 евро в год. Супруги могут совместно покупать недвижимость и делить налоги, что может быть выгодно для более дорогой недвижимости. Например, собственники, разделяющие бремя налогов, могут получить доход от квартиры, зарабатывая €2000 в месяц.
Доходность
В Греции можно сдать недвижимость без мебели и техники на длительный срок. Крис Лепениотис говорит, что при таком сценарии инвесторы могут рассчитывать на годовую доходность в 3%. Обсутроив квартриу бытовой техникой, такой как плита, холодильник и кондиционер или добавив дополнительное парковочное место, может увеличить доходность до 4%. А если инвестировать в жилье более высокого класса, можно получить даже 5%.
Изменения в условиях "Золотой визы"
В 2022 году Парламент Греции одобрил планы страны по увеличению минимальной суммы инвестиций до €500 000. Новые правила будут распространяться только на некоторые регионы страны и вступят в силу 1 мая 2023 года. Полный список муниципалитетов, которых коснутся изменения, вы можете найти здесь.
Инвесторы, приобретающие недвижимость в этих муниципалитетах и уже внесшие 10% стоимости недвижимости в качестве залога до 31 апреля 2023 года, смогут заключить свои контракты до 31 декабря 2023 года и подать заявку по схеме, которая требует минимум €250 000 инвестиций.
Инвесторы, которые уже выплатили свой депозит, будут иметь возможность заменить первоначальную собственность на другую и по-прежнему подавать заявку с инвестициями от €250 000 при условии, что они завершат сделку до окончания переходного периода.
Согласно новым правилам, для получения "Золотой визы" необходимо приобрести один объект недвижимости. В случае совместного владения имуществом минимальная стоимость доли собственности претендента на "Золотую визу" должна составлять €500 000 и также относиться к одному имуществу.
Однако если вы еще не готовы инвестировать минимум €500 000 евро в покупку недвижимости, помните, что в ближайшие несколько месяцев Греция по-прежнему предлагает самый дешевый вариант инвестирования в недвижимость для получения европейского вида на жительство. Учитывая время, необходимое для поиска надежной инвестиционной возможности и подготовки документов для программы, потенциальные инвесторы должны принять решение как можно скорее.
"Золотая виза" позволяет не только получить вид на жительство, но и позднее претендовать на греческое гражданство при условии проживания в стране. Чтобы принять участие, инвестор должен иметь чистую историю судимостей, доступный капитал и доказательство того, как он был заработан.
Читайте также: Все изменения в программах ВНЖ и гражданства за инвестиции в 2023 году | Дайджест
