Инвестиции в турсектор
Майдера - остров-чемпион по количеству туристических наград. Почти ежегодно с 2013 года она получает награду Europe's Leading Island Destination, а с 2015 года - World's Leading Island Destination.
В прошлом году сюда приехали более 1,8 млн туристов, сделав Мадейру четвертым по посещаемости регионом Португалии и лидером - по длительности путешествий. Если в Лиссабоне останавливаются в среднем две ночи, то на Мадейре - на целых пять ночей. Количество ночевок на острове в 2022-м достигло рекордных 9,8 млн. Темпы роста туристического сектора Мадеры уступают только Лиссабону. Кроме того, на Мадейру заходит больше всего круизных кораблей: 323 в 2022 году по сравнению с 489 посетившими всю материковую Португалию. Топ-три страны, откуда сюда приезжают туристы: Британия, Германия и Франция. В прошлом году туризм принес Мадейре почти 529 млн евро.
Средняя продолжительность путешествия на Мадейру - 4,8 ночей - самый большой показатель по Португалии. Средний показатель по стране - 2,7 ночи (в Лиссабоне - 2,33).
С точки зрения инвестиций интересно, что темпы роста гостиничного сектора замедляются, тогда как частное жилье набирает популярность. Например, в этом сентябре в отелях остановилось примерно на 3% больше туристов, чем в прошлом, а в частом жилье - на целых 37% больше. И это устойчивый тренд.
Спрос на рынке еще есть и предложение старается не оставать: Мадейра - лидер по по темпам роста количества мест в отелях в Португалии.
Возможно, теперь вы заинтересовались возможностью инвестировать в квартиру или дом на Мадейре для сдачи туристам. Где стоит покупать недвижимость, сколько это будет стоить и на какую прибыль можно рассчитывать?
Инвестиции в недвижимость для краткосрочной аренды
На октябрь 2023, средняя цена квадратного метра на Мадейре - 2.782 евро. Это почти на 21% больше, чем в октябре прошлого года. Самое дорогое место - Фуншал. Это же самое популярное у туристов место для ночевки, и центр зоны выгодных локаций для инвестиций в краткосрочную аренду. Эксперты компании Holidu, которая занимается управлением недвижимостью и имеет более 160 листингов на Мадейре, рассказали, что наиболее востребованные у туристов локации как раз расходятся по южному побережью в обе стороны от столицы. Выбирая объект, стоит рассматривать зону от Канису до Кальеты. Именно здесь наиболее стабильный и теплый климат, а значит, минимальная сезонность.
На самом популярном португальском маркетплейсе недвижимости Idealista мы посмотрели, что можно купить в популярных для туристической аренды локациях Фуншала за 500 тысяч, миллион и два миллиона евро, а с помощью сервиса AirDNA, который оценивает рынок туристической аренды, выяснили, за сколько можно сдать такую недвижимость и какие расходы на содержание учитывать.
За 500 000 евро недалеко от набережной в центре Фуншала можно приобрести квартиру с двумя спальнями, двумя полноценными ванными и балконом. Стоимость ночи в таком объекте AirDNA оценивает в 116 евро. Ожидаемая заполняемость в течение года - 83%. Годовой доход от сдачи при этой заполняемости составит около 35 200 евро. На операционные расходы уйдет чуть более 20 тысяч евро: сюда входят налоги, оплата уборки, коммунальные услуги, интернет, затраты на содержание объекта (например, на мелкий ремонт) и оплата услуг компании, который будет управлять недвижимостью. В наших рассчетах учтена минимальная ставка на упраление - 20% от дохода, однако, как говорят в Holidu, в зависимости от степени вовлеченности управляющей компании, эта сумма может доходить до 40%. Таким образом, чистая прибыль в год составит около 15 100 евро. Капитализацонная ставка - 3,02%.
За миллион евро недалеко от пляжа Формоза в популярном районе Сау Мартинью можно купить квартиру или дом с четырьмя спальными и тремя ванными, в котором можно поселить 8 гостей. За ночь в таком жилье можно в среднем получить 317 евро. Заполняемость таких объектов по оценке AirDNA составляет 76%. За год такой дом или квартира принест 87 800 евро дохода и почти 45 тысяч евро чистой прибыли. Капитализацонная ставка в этом случае - 4.49%.
За 2 млн евро в живописных окрестностях Фуншала можно купить дом с четырьмя спальнями, четырьмя ванными, двором и бассейном. Сдаваться такой дом будет в среднем за 346 евро за ночь и можно ожидать запоняемости в 72%. При доходах более 90 тысяч евро, чистая прибыль составит около 36 100 евро в год. Почему выходит меньше, чем у дома за 1 млн евро? Причина в более высоком налоге на недвижимость и в более высокой стоимости содежания объекта за счет бассейна и других уличных удобств. Однако вложившись в интерьер на начальном этапе можно практически удвоить цену за ночь. Продуманные объекты со стильным интерьером, более выигрышным видом продуманным красивым двором или терассой и своими "фишками" сдаются на AirBnb по цене около 500 евро за ночь.
Также можно инвестировать сумму в два миллиона евро в дом в пляжной зоне за пределами Фуншала, где такие объекты сдаются за бОльшую сумму за счет локации. Например, аналогичный дом той же стоимости на берегу возле океана в Пунта ду Сол даже со стандартным ремонтом будет сдаваться в среднем за 485 евро за ночь.
Чтобы вы ни выбрали - вложиться в ремонт или купить дом в одной из популярных локаций по южному побережью - в год вы сможете рассчитыват примерно на €56.600 чистой прибыли.
Стоит ли опасаться того, что рынок туристической недвижимости Мадейры вскоре окажется перенасыщен? Пока нет. Цифры официальной статистики показывают, что по оценкам за первые 10 месяцев года, Мадейра уже идет на новый туристический рекорд. Это же подтверждают и данные Holidu.
Краткосрочная или долгосрочная аренда, что выбрать?
Что касается выбора между краткосрочной и долгосрочной арендой, эксперты Holidu говорят, что пока выигрывает краткосрочная. Причины две. Во-первых, у объектов на острове высокая заполняемость - около 80% без учета сезона и около 90% в сезон, а средняя стоимость ночи постоянно и стабильно растет. Во-вторых, несмотря на то, что на остров приезжает все больше мигрантов (сейчас здесь живут около 12 тысяч иностранцев), спрос на недвижимость от них пока никак нельзя сравнить с туристическим.
Если вы все же хотите сдавать сво недвижимость на Мадейре в долгосрок или остров интересует вас как место для жизни, то наиболее популярные локации для покупки дома - Фуншал, Камара ду Лобуш, Кальета и Рибейра Брава. Все они находятся на южном побережье. Арендовать же жители Мадейры предпочитают в столице, особенно в уже упомянутом Сау Мартинью и рядом с Фуншалом в городке Санта Круж. Цены на аренду также стабильно растут и сейчас в среднем составляют 13 евро за квадратный метр. Почти 60% объектов, выставленных на иделисте, сдаются по цене выше 1500. За эту сумму можно снять квартиру с двумя спальнями и балконом с видом на океан в старом здании в Фуншале. Квартира в новом комплексе с большой терассой обойдется в 3000 евро. Дом с садом недалеко от Фуншала можно сдать или арендовать за 5000 в месяц.
