Франс і Джордан переїхали до Греції з ПАР три роки тому і купили невелику віллу в популярному туристичному місці. Завдяки перевагам грецької "Золотої візи", вони можуть вільно подорожувати Європою, заробляючи на здачі свого будинку в оренду.
Порто Хелі - місце мрії багатьох мандрівників, які приїжджають до Греції. Розташований на східному боці Пелопоннесу, цей регіон дарує туристам чудові пляжі, відокремлені бухти і затишні сімейні ресторани, де готують щойно виловлену рибу та інші свіжі місцеві морепродукти. Тут також є сучасна марина для любителів яхт.
До переїзду в Грецію Франс і Джордан кілька років провели в Таїланді. Замислитися про отримання європейської посвідки на проживання їх підштовхнула любов до подорожей: як громадяни Південно-Африканської республіки вони не мали вільного доступу до Шенгенської зони. Вони обрали грецьку програму "Золотої візи", яка дає одну з найбільш економічно ефективних інвестиційних посвідок на проживання в ЄС і не вимагає від постійного проживання в країні. Іншими вагомими аргументами для подружжя стали "приємний жаркий клімат" і юридичне визнання одностатевих союзів у Греції.
Франс і Джордан купили будинок із трьома спальнями недалеко від моря і центральної частини міста. "Спочатку ми не збиралися одразу переїжджати сюди, ми просто хотіли здавати будинок на Airbnb протягом перших кількох років, але потім трапився COVID", - розповідає Джордан. У результаті вони вирішили залишитися в Порто Хелі та здавати віллу в туристичний сезон, коли самі вирушають у подорож.
Зручне розташування Порто Хелі дає їм змогу раз на місяць їздити до Афін, які розташовані за 2,5 години їзди машиною, щоб користуватися перевагами великого міста, наприклад, ходити на виставки і в модні ресторани. Також Джордан і Франс люблять досліджувати узбережжя на човні, який зараз орендують. У майбутньому, вони планують купити власну яхту: "Поки що ми орендуємо човен, але ми знаємо, що коли ви живете в Греції, потрібно обов'язково мати свій, - це частина місцевого частина способу життя".
Туристичний сезон у Порто Хелі дуже довгий: з квітня до кінця вересня. На ці місяці власники зазвичай здають свою віллу в оренду, а самі разом із двома собаками вирушають на автофургоні під назвою "Белла" досліджувати інші країни Європи. У високий сезон будинок здається за €300 за ніч, у решту пори року - за €250. Для тих, хто зупиняється надовго, є знижка. "Так, здаючи свій будинок на Airbnb, ви відкриваєте його для сторонніх. Але так воно і є. Ми не надто хвилюємося з цього приводу", - каже Джордан .
Цього літа подружжя почало здавати ще одну нерухомість - глемпінг, розташований лише за кілометр від їхнього будинку, у кроковій доступності від пляжів, але в тихому місці, де гості можуть насолодитися відпочинком на максимальній самоті. У глемпінгу є два ексклюзивних місця для кемпінгу - кожне з терасою і власною ванною кімнатою. Вони назвали це місце табором відпочинку Кляйн Кару. "Кляйн Кару - красива частина Південної Африки, наша улюблена частина. У нас там був будинок, де ми проводили вихідні. Нам не вистачає цієї частини світу, тому ми привезли її сюди", - ділиться Джордан.
5 порад для тих, хто хоче інвестувати в нерухомість і здавати її на Airbnb
Франс і Джордан зароблятимуть на здачі нерухомості у 2000-х роках, коли помітили зростаючий попит на квартири для короткострокової оренди в Кейптауні. У якийсь момент їхня компанія одночасно керувала більш ніж сотнею апартаментів із власною кухнею. Зараз вони дистанційно керують своєю компанією з оренди нерухомості в ПАР. Крім того, у пари є досвід інвестування в нерухомість у Таїланді.
З огляду на свій більш ніж 20-річний досвід у цій галузі, Франс і Джордан діляться головними рекомендаціями для інвесторів-початківців у туристичну нерухомість:
- Виберіть відповідне місце. Це перший і найголовніший пункт. Не варто недооцінювати важливість розташування об'єкта в обраній локації. Подивіться на райони, куди інвестують великі компанії і де відкриваються нові готелі. Якщо вам потрібно вибрати між двома схожими об'єктами, виберіть той, що має кращий краєвид на море або якісь інші особливості, які можуть зробити його більш унікальним і бажаним. Навіть якщо вам доведеться на початку вкласти трохи більше, зрештою ці витрати окупляться.
- Слідкуйте за ринком. Не призначайте ціну у відриві від ринку. Немає сенсу встановлювати ціну в €400 євро за ніч, коли в окрузі повно подібних варіантів за €300. У вашого об'єкта буде мало броней навіть у розпал сезону. Вивчіть інші пропозиції на ринку і виставте ціну, яка забезпечить вам високу заповнюваність і відповідно більший дохід.
- Знайдіть хорошу керуючу компанію. Здача в оренду може здатися легкою роботою, але насправді це вимагає багато часу, якщо брати до уваги всі процеси - від маркетингу та управління бронюваннями. Якщо ви хочете, щоб ваші гості залишилися задоволені, краще працювати з професіоналами.
- Пам'ятайте, що Airbnb - це чудово, але це не єдине джерело здачі нерухомості в оренду. Просувайте свою пропозицію на різних платформах. Серед найбільших - Booking.com, Vrbo, Homestay та інші. Завжди краще бути присутнім щонайменше на одному з них на додаток до Airbnb. Але майте на увазі, що вам доведеться платити платформам-посередникам близько 15% за кожне бронювання.
- Зробіть свою власність унікальною. Люди думають, що щоб почати, їм потрібно всього лише купити нерухомість і витратити мінімальну суму на кухонне начиння, ліжко і кілька стільців. Але всі ці типово і дешево обставлені квартири виглядають однаково. Витратьте трохи більше грошей і зробіть свою пропозицію унікальною. Також варто вкластися в професійні фотографії, тому що саме дивлячись на них, люди приймають рішення про оренду. "Через 20 років ми виявили, що наймодніше слово на Airbnb - "унікальний", - каже Джордан. - Люди хочуть чогось незвичайного, втечі від своєї реальності. І ми даємо їм це".
Ще одна корисна порада від Migronis - користуйтеся додатками
Є кілька додатків та онлайн-інструментів, які допоможуть вам вибрати, де купити нерухомість і за якою ціною здавати її в оренду. Ось ті, що ми можемо рекомендувати:
- AirDNA показує ціни на оренду на Airbnb у різних містах світу. Тут також є можливість розраховувати потенційний дохід від здачі вашої майбутньої власності.
- AllTheRooms надає цінні бізнес-ідеї та аналітику у сфері оренди житла для відпочинку, наприклад, інформацію про ринок та оцінки нерухомості в різних країнах.
- DPGO, інструмент на основі штучного інтелекту, розроблений спеціально для власників Airbnb-нерухомості. За допомогою сервісу можна розрахувати максимально можливу без шкоди для попиту орендну ціну вашої власності.
Де в Греції найкраще інвестувати в нерухомість?
Експерт Migronis із "Золотих віз" Ілана ван Г'юстін-Мейєр каже, що в рамках цих програм найчастіше інвестують у нерухомість в Афінах. Причому столицю обирають як для короткострокової, так і довгострокової оренди. За словами Ілани, це найнадійніший варіант для отримання постійного доходу, оскільки в Афінах цілий рік стабільний потік туристів. Крім того, у місцевому експатському співтоваристві багато потенційних орендарів більш елітної нерухомості.
Ринок оренди в Афінах доступніший для початківців-власників нерухомості порівняно з невеликими містами і сільськими районами. Франс і Джордан змогли домогтися успіху в маленькому місті, оскільки у них уже був достатній досвід управління нерухомістю для короткострокової оренди, і Греція не була їхньою першою країною в цьому плані. До того ж подружжя саме живе на віллі і здає її тільки протягом кількох місяців на рік. Для новачків на ринку орендної нерухомості буде краще застосувати поради Франса і Джордана для здачі квартири в Афінах. Це також дасть їм змогу вести бізнес англійською мовою та мати доступ до професійної допомоги досвідчених експертів.
Ось три найкращі райони Афін для купівлі інвестиційної нерухомості, на думку експерта з інвестицій Ревекки Клавдіану:
- Гліфада - передмістя Південних Афін, розташоване вздовж узбережжя. Це дуже популярний серед іноземців район. Гліфаду порівняно з іншими районами вирізняє велика кількість новобудов. Це робить її більш перспективною, оскільки будівництво в Афінах майже повністю зупинилося під час кризи 2008 року і досі не відновилося повністю. Найвищі орендні ставки - у тій частині Гліфади, що ближче до моря (Като Гліфада), і вздовж головного проспекту, що веде прямо до центру міста.
- Панграті - модний район у центрі Афін. Він розташований недалеко від Колонаки, де часто воліють зупинятися туристи. Панграті також популярний у туристів, які бронюють через Airbnb, і тут є з чого вибрати, на відміну від Колонаки, де майже неможливо знайти нерухомість для купівлі. Прибутковість від оренди в цьому районі - близько 3-4%, а приріст капіталу в майбутньому багатообіцяючий.
- Зографу - район навколо Афінського університету. Це найпопулярніший район для оренди серед студентів, тому найкращим варіантом для інвестицій тут буде квартира з однією спальнею. Купивши квартиру в старій будівлі, ви, ймовірно, отримуватимете вищий дохід, однак, обравши нову, зможете заробити на прирості капіталу. Подумайте, що для вас важливіше.
Загалом, усі південні райони міста аж до Калліфеї - чудовий вибір для інвестицій. Сусідній Пірей, де розташований порт, - муніципалітет, що дуже швидко зростає, але орендні ставки там поки що нижчі. Раніше дуже популярні в інвесторів Психіко і Кіфісія зараз мають дуже високі ціни на нерухомість - понад €500 000 за квартиру з двома спальнями в новобудові. При цьому прибутковість буде приблизно такою ж, як і в сусідніх районах з істотно нижчими цінами.
Корисна порада, яка може заощадити: не купуйте інвестиційну нерухомість в історичному центрі Афін. Ціни на оренду тут дуже високі, особливо в найпопулярніші туристичні місяці, але будівлі старі й ненадійні. Нерухомість потребуватиме частого ремонту з різних причин, і заміна труб може виявитися не найстрашнішим і найдорожчим заходом. Також ви, ймовірно, втратите на прирості капіталу, оскільки нерухомість навколо Акрополя дуже важко продати через її старість.
Грецька "Золота віза" подвоює вартість, і потенційним інвесторам потрібно поквапитися
У жовтні 2022 року прем'єр-міністр Греції Кіріакос Міцотакіс оголосив про плани підняти мінімальний розмір інвестицій за програмою "Золотої візи" до €500 000. Парламент схвалив ці зміни 21 грудня. Нові правила набудуть чинності 1 травня 2023 року, і стосуватимуться частини регіонів країни.
В уряді пояснюють, що вартість нерухомості для отримання "Золотої візи" зросте в муніципалітетах, де інвестори активно скуповують об'єкти і здають їх за високими цінами, які недоступні місцевим жителям. Сюди входять Афіни, Салоніки, а також острови Міконос і Санторіні. Ви можете знайти повний список муніципалітетів, яких торкнуться зміни, тут.
Інвестори, які купують нерухомість у перерахованих вище районах і вже внесли 10% від вартості нерухомості як заставу до 31 квітня 2023 року, зможуть укласти свої контракти до 31 грудня 2023 року та подати заявку за старою схемою, що вимагає мінімум €250 000 інвестицій.
Інвестори, які вже виплатили свій депозит, матимуть можливість замінити первісну власність на іншу і, як і раніше, подавати заявку на суму менше ніж €250 000, за умови, що вони завершать угоду до закінчення перехідного періоду.
Згідно з новими правилами, для отримання "Золотої візи" необхідно придбати один об'єкт нерухомості на всю суму. У випадках спільного володіння майном мінімальна вартість частки власності має становити €500 000 і знову ж таки має стосуватися одного об'єкта.
Навіть з оголошеними змінами Афіни залишаються найпривабливішим грецьким регіоном для інвесторів. Багато інвесторів, які працюють з Migronis, уже вкладають понад €250 000 у нерухомість у престижніших районах Афін або на островах. Однак, якщо ви ще не готові інвестувати мінімум €500 000 у купівлю нерухомості, пам'ятайте, що найближчими місяцями Греція, як і раніше, пропонує найдешевший варіант отримання посвідки на проживання завдяки інвестуванню в нерухомість у ЄС. З огляду на час, необхідний для пошуку надійної інвестиційної нерухомості та підготовки документів, потенційні інвестори повинні прийняти рішення якомога швидше, щоб скористатися цією можливістю.
"Золота віза" дає змогу не тільки отримати посвідку на проживання, а й у майбутньому подати прохання про грецьке громадянство. Щоб подати претендувати на отримання ВНЖ, ви повинні не мати судимостей, володіти доступним капіталом і доказами того, як ви його заробили. Тут ви можете знайти більш детальну інформацію про те, як отримати "Золоту візу" Греції.
Якщо Греція вам не до душі
Можливо вам подобається Греція за клімат, природу, близькість до моря та її популярність серед туристів, але ви не впевнені, що купівля інвестиційної нерухомості в цій країні буде для вас найкращим варіантом. У цьому разі ви можете розглянути варіант придбання нерухомості в Португалії. Крім м'якого клімату, чудових краєвидів і океану, ця країна вирізняється дуже високим рівнем безпеки.
Португалія постійно змінює свою програму "Золотої візи", але можливість отримати посвідку на проживання, купивши нерухомість, поки зберігається. Мінімальні необхідні інвестиції становлять €500 000 у регіонах із високою щільністю населення і €350 000 при інвестуванні в проєкт, що потребує відновлення, у тих самих районах. Ви також можете купити житлову нерухомість у регіонах Португалії з низькою щільністю населення за €280 000. До числа таких регіонів входять красиві туристичні місця, такі як Евора, Грандола і деякі частини Алгарве.
У 2022 році в Португалії середня прибутковість від оренди становила 5,2%, а в деяких місцях до 7% при довгостроковій оренді. Такий дохід від оренди в Афінах можливий тільки в потенційно проблемних районах. Загалом дохід від оренди в Португалії може компенсувати вищу мінімальну ціну купівлі для інвесторів, які бажають скористатися перевагами "Золотої візи".
Читайте також: Греція подвоює розмір мінімальних інвестицій для "Золотої візи" в деяких регіонах
