Португалия собирается свернуть свою программу "Золотой визы", что приведет к закрытию самого популярного у инвесторов пути получения вида на жительство – через покупку жилой недвижимости.
Однако законопроект, предполагающий закрытие "Золотой визы", предлагает альтернативный вариант получения ВНЖ на основе инвестиций для тех, кто поддерживает художественные проекты, а также сохраняет или восстанавливает культурное наследие.
Эта инвестиционная возможность в сочетании ростом туристического сектора, на долю которого приходится 17% экономики Португалии, и гостиничной индустрии, которая в 2022 году получила рекордные инвестиции в размере 900 млн евро, делают инвестиции в отельный бизнес в Португалии разумной стратегией. Даже без учета "Золотой визы" инвестиции в гостиничный бизнес остаются выгодной возможностью.
Португалия была признана лучшим туристическим направлением в Европе по версии World Travel Awards в 2022 году – в пятый раз за последние шесть лет.
По данным Национального статистического института, в 2022 году в секторе туризма Португалии наблюдался значительный рост доходов, которые привысили 5 млрд евро. Это на 115% больше по сравнению с предыдущим годом и на 16,5% – по сравнению с доковидным 2019 годом. Статистика показывает, что иностранных туристов здесь не только больше, чем местных, но и они остаются на более долгий срок, а значит, приносят основную часть дохода.
Эти данные убедительно говорят о том, что спрос на коммерческую недвижимость, особенно на отели, останется высоким в постпандемическую эпоху. Индустрия туризма восстанавливается, и открывает многообещающие возможности для инвестиций в гостиничный сектор.
Где инвестировать в отели в Португалии
В Португалии инвесторы могут выбирать между вечными фаворитами, такими как Лиссабон, Порту и Алгарве, быстро набирающими популярность городами на севере страны, и островами – Мадейрой и Азорским архипелагом. И если Майдера уже несколько лет популярна у туристов и инвесторов, то Азоры – развивающийся рынок, где еще можно найти интересные и прибыльные проекты. Но давайте разберем каждое направление по отдельности.
Лиссабон, Порту и другие популярные направления
Согласно отчету Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022, в Португалии на стадии строительства и запуска находятся 70 гостиничных проектов с 3 600 единицами размещения. Большинство эти будущих открытий сосредоточено в Лиссабоне, Порту и их окрестностях – показатель того, что гостичничный сектор продолжает развивать и самых популярных в туристах локациях.
"В настоящее время на стадии переговоров находятся сделки с отелями на общую сумму около 720 млн евро. Как ожидается, все они будут закрыты к концу этого года", — говорит Гонсало Гарсия, глава отдела гостеприимства Cushman & Wakefield Portugal.
В отчете JLL Real Estate in Portugal 2022/2023 говорится, что люксовый сегмент гостиничной индустрии, включая 5-звездочные отели, переживает значительный рост. Открытие отелей категории "люкс" составляет почти четверть всех новых запусков.
Эти цифры показывают, что опасения по поводу перенасыщения рынка в топовых городах Португалии могут быть преувеличены. Традиционный подход к инвестированию в отель, особенно в таких популярных городах, как Лиссабон и других крупных центрах, остается многообещающей инвестиционной возможностью, несмотря на то, что выбор возможностей на рынке уже ограничен.
Другие направления
В 2022 году южный регион Алгарве был на первом месте по числу забронированных ночей, на втором – агломерация Лиссабона, на третьем – северный регион Португалии, который включает в себя Порту, но не ограничивается им. На севере в 2023 году откроется 25 отелей по сравнению с 17 объектами в Лиссабоне. Это дает повод задуматься о туристических направлениях, которые доступны тем, кто приезжает в Порту: это, например, Брага, Браганса, Гимарайш, Виану ду Каштелу и другие города.
Другими словами, перспективные и популярные направления не ограничиваются Лиссабоном и Порту.
Впрочем, есть нюансы. Рынок Мадейра, которая также долгое время была популярным местом для туристов, ищущих тропическую идиллию с пляжами с белым песком, похоже, что достиг точки насыщения. На относительно небольшом острове уже введены в экспулатацию 49 отелей и более 7 500 номеров. В 2023 году на Мадейре ожидается только три новых отеля всего на 294 дополнительных номера, что показывает значительно более низкие темпы роста.
Экологичные варианты с богатой природой
По словам Гонсало Гарсии, руководителя отдела гостиничного бизнеса Cushman & Wakefield Portugal, "новые тенденции показывают спрос на места в нетронутом ландшафте, в частности, на варианты размещения на природе, в окружении больших пространств для прогулок".
Этот акцент на устойчивом развитии и отдыхе в нетронутой природной среде играет на руку Азорским островам, где в 2023 году планирует открыться шесть новых отелей, – на 100% больше, чем в предыдущие годы.
Азорские острова могут быть продуманным вариантом для инвестиций на долгую перспекитиву, поскольку местные власти используют местоположение архипелага, его биоразнообразие, упор на устойчивое развитие и нетрадиционные достопримечательности для развития туризма. Острова только начали открывать свой туристический потенциал, и в ближайшие годы их популярность будет только расти.
Еще один фактор, работающий в пользу Азорских островов, – их доступность из США по сравнению с популярными местами отдыха в материковой Португалии или даже на Мадейре. Поток американских туристом и иммигрантов в Португалию за последние несколько лет существенно вырос.
"Американское сообщество растет как никогда раньше. Американцы переезжают в Португалию и живут в Португалии", — говорит Мариана Карп, партнер и налоговый консультант ILYA, лиссабонской консалтинговой компании по вопросам налогообложения.
Поскольку покупка дома вскоре перестанет быть легким путем к португальскому виду жительство, богатые американцы могут рассмотреть возможность коммерческих инвестиций на Азорских островах, чтобы оформить визу D2 и получать хорошую прибыль.
Как инвестировать в гостиничный бизнес
Одним из вариантов может быть покупка небольшого отеля в Португалии и либо участие в его управлении, либо передача управления на аутсорсинг профессионалам. Однако, несмотря на то, что это достаточно простой путь, он одновременно может быть рискованным, и скорее больше подходит опытным предпринимателям.
Помимо рисков, этот вариант сделает маловероятным получение инвестором "Золотой визы" в рамках обсуждающихся сейчас вариантов программы.
Итак, покупка небольшого отеля в Португалии может быть рискованной, а прямая покупка роскошного отеля вероятно превысит ваш бюджет. Остантся более разумный и доступный способ вложить деньги в гостиничный бизнес — рассмотреть возможность покупки доли в проекте люкс-отеля или бутик-отеля.
Чтобы использовать эти инвестиции в рамках существующей на данный момент программы "Золотой визы", у вас есть два варианта. Во-первых, инвестировать 350 000 евро в проект реконструкции или реновации отеля. В качестве альтернативы вы можете инвестировать 500 000 евро в новый проект. Оба этих варианта дают возможность войти в гостиничный бизнес, одновременно получая выгоду от программы.
Предлагаемые изменения закона о "Золотых визах" подчеркивают важность сохранения и восстановления культурного наследия. Это значит, что особо стоит присмотреться к проектам реконструкции старых зданий под туристической жилье или объектам, связанным с продвижением богатого культурногонаследия Азорских островов или Алгарве. Именно такие варианты вероятнее всего будут соотвествовать критериям новой программы получения ВНЖ за инвестиции в будущем.
У покупки доли в роскошном отеле есть и другие преимущества:
- Доход от аренды, который вы можете получать либо авансом, либо через определенные промежутки времени
- Гарантированный выкуп через пять или шесть лет для сохранения вашего капитала
- Бесплатное проживание в этом отеле или любом другом отеле сети в течение одной-двух недель каждый год
Не забывайте, что также существует опция инвестирования в фонд, который вкладывается в гостиничные проекты. О преимуществах фондового инвестирования в Португалии мы рассказывали подробно ранее.
Главный вопрос — возврат инвестиций
Насколько выгодны инвестиции в отельный бизнес в Португалии с точки зрения рентабельности?
Такие показатели, как средняя дневная ставка (средний доход за день) и RevPAR (доход на доступную комнату), варьируются от одного проекта к другому. Тем не менее, цифры по Лиссабону и Порту подтверждают аргументы в пользу инвестирования в отель в Португалии.
- ADR в Лиссабоне вырос с 126 евро в доковидном 2019 году до 149 евро в 2022 году. ADR в Порту составил 120 евро в 2022 году по сравнению со 118 евро в 2019 году.
- RevPAR сейчас составляет 98 евро и 71 евро для Лиссабона и Порту соответственно, что вдвое больше, чем в 2021 году.
Что делает эти цифры действительно впечатляющими, так это то, что уровни заполняемости в 2022 году были ниже, чем в 2019-м. Получается, что отели в Португалии уже приносят больше доходов и более высокую прибыль для инвесторов, несмотря на то, что восстановление заполняемости после пандемии еще не завершилось.
Что касается дохода от сдачи в аренду или среднегодового дохода от инвестиций в недвижимость, отчет JLL показывает, что основная доходность инвестиций в отели в Лиссабоне колеблется от 5,15% до 5,65%. Порту — вариант лучше, с доходностью от 6% до 6,5%, а самая высокая доходность в Алгарве — впечатляющие 6,75%.
В сочетании с заманчивыми бонусами, такими как гарантированный выкуп и авансовая выплата дохода от аренды, инвестиции в отели в Португалии могут быть привлекательны не только для тех, кто претендует на "Золотую визу" или визу D2, но и в качестве удачного вложения без привязки к ВНЖ.
Неважно, кто вы: опытный инвестор, стремящимся диверсифицировать свой портфель за счет зарубежной коммерческой недвижимости, или предприниматель, который хочет извлечь выгоду из постпандемийного роста туристичесого сектора, – этот вариант инвестиций имеет отличный потенциал.
Однако важно помнить, что инвестиции в отель в Португалии могут быть дальновидным и мудрым решением, только если вы сделаете правильный выбор на старте.
Должны ли вы сосредоточиться на крупных люксовых брендах и ограничиться крупнейшими городами или вам следует обратить внимание потенциал необычной, но экологически чистой недвижимости на Азорских островах?
Разумной стратегией было бы изучить свои возможности с помощью профессионалов, специализирующихся в области инвестиций и иммиграции именно в Португалии, чтоб вользоваться индивидуально разработанными инвестиционными стратегиями, подходящими для ваших краткосрочных и долгосрочных инвестиционных целей.
